2026. 3. 26. 18:22ㆍ카테고리 없음
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온천장로 119번길은 부산 동래구 온천시장을 관통하는 핵심 상권 라인으로, 최근 도시재생사업과 대단지 입주로 완전히 다른 상권으로 탈바꿈하고 있습니다.
부산에서 창업 자리를 알아보다가 온천장 쪽을 처음 가봤을 때, 솔직히 기대를 안 했거든요. "거기 옛날 유흥가 아니야?"라는 주변 반응이 대부분이었으니까요. 근데 막상 가보니까 완전 달랐어요. 새 아파트 단지가 들어서면서 거리 분위기 자체가 확 바뀌어 있더라고요.
특히 온천장로 119번길은 더샵 온천헤리티지, 래미안 포레스티지 같은 대단지가 코앞이에요. 4천 세대 넘는 배후수요가 바로 붙어있는 거죠. 이게 왜 중요하냐면, 예전엔 등산객이나 온천 관광객 위주로 뜨내기 장사였는데 이제는 고정 주민이 생겼다는 얘기거든요.
온천장로 119번길, 어떤 상권인가
온천장로 119번길은 부산 지하철 1호선 온천장역에서 도보 3분 거리에 위치한 상업지역이에요. 예전 온천시장이 있던 자리를 중심으로 형성된 상권인데, 지금은 온천시장 현대화 사업으로 더샵 온천헤리티지 주상복합이 들어서면서 상권 성격 자체가 완전히 달라졌어요.
제가 직접 발품 팔면서 느낀 건, 이 골목이 생각보다 길다는 거였어요. 온천시장 입구부터 허심청 방향까지 쭉 이어지는데, 위치에 따라 상권 성격이 꽤 다르더라고요. 역에서 가까운 쪽은 의료·소매 중심이고, 안쪽으로 들어가면 음식점과 주점이 많아요.
동래구청 빅데이터 분석 자료를 보면 온천장역 상권의 월 매출 건수가 약 24만 건 정도 나와요. 명륜역(27만 건), 동래역 1호선(25만 건)에 이어 세 번째로 높은 수치인데, 생각보다 탄탄한 상권이라는 걸 알 수 있죠.
다만 알아둬야 할 게 있어요. 온천장 상권 전체가 한때 부산 최고의 상권이었다가 1990년대 스파쇼핑, 세원백화점 부도 이후로 쭉 내리막이었거든요. 유흥업 위주로 편중되면서 금정산 등산객 수백만 명이 지나가는데도 그 유동인구를 못 잡았던 아픈 역사가 있어요. 근데 이제 그게 바뀌고 있는 거예요.
유동인구와 주요 고객층 분석
온천장역 상권의 일평균 유동인구는 약 11만 4천 명 수준으로 조사돼요. 솔직히 이 숫자만 보면 서면이나 남포동에 비할 바는 아니지만, 업소당 유동인구로 환산하면 약 46~72명선으로 나쁘지 않은 수준이에요.
중요한 건 누가 오느냐인데요. 온천장역 상권의 주 소비층은 40~50대가 압도적이에요. 30대가 그 뒤를 잇고요. 허심청·곰장어골목 쪽으로 가면 50대 비중이 더 높아지고, 역 바로 앞은 30~50대가 고르게 분포해요.
📊 실제 데이터
동래구 카드 소비 분석 결과, 소비금액 기준 40~50대가 가장 크고 남성 소비가 여성의 1.2배 수준입니다. 소비 건수는 30~40대가 많고, 1건당 평균 금액은 70대 여성이 가장 높게 나타났습니다. 타 구·군 유입은 연제구, 금정구, 해운대구 순으로 조사됐습니다.
제가 평일 오후에 가봤을 때 느낀 건, 등산복 입은 중장년층이 정말 많다는 거였어요. 금정산 등산 후 온천 찍고 밥 먹고 가는 동선이 확실히 보이더라고요. 근데 주말엔 분위기가 좀 달라요. 새 아파트 입주민들이 나오면서 유모차 끌고 다니는 젊은 부부도 꽤 보여요.
여기서 중요한 인사이트가 하나 있어요. 온천장역 상권은 의료업과 소매업에 매출이 쏠려있고, 요일에 관계없이 고르게 분포한다는 거예요. 즉, 주말 장사만 되는 상권이 아니라 평일에도 꾸준히 돌아가는 상권이라는 뜻이죠. 창업할 때 이게 엄청 중요한 포인트거든요.
임대료와 권리금 현실 시세
자, 여기서부터 현실 얘기예요. 온천장로 119번길 라인의 임대료는 위치와 층수에 따라 천차만별인데, 제가 발품 팔면서 확인한 대략적인 시세를 정리해볼게요.
| 위치·조건 | 보증금 | 월세 |
|---|---|---|
| 역세권 1층 30평 | 8,000만~1억 | 160~250만 |
| 골목 안쪽 1층 15평 | 1,500~3,000만 | 50~100만 |
| 신축 단지 내 상가 | 4,000만~1억 | 250~400만 |
| 허심청 방면 2층 대형 | 3억 이상 | 협의 |
솔직히 처음에 "월세 160만 원이면 괜찮네" 했다가, 관리비 따로 평당 4천 원씩 붙는 거 보고 다시 계산했어요. 30평이면 관리비만 12만 원이 추가되는 거거든요. 게다가 권리금도 무시 못 해요. 자리 좋은 데는 권리금이 시세 대비 꽤 붙어있고, 반대로 공실이 오래된 곳은 무권리로 나오기도 해요.
한 가지 더요. 부산 전체 상가 공실률이 올라가고 있는 추세인데, 온천장 상권도 예외는 아니에요. 한국부동산원 자료를 보면 부산 주요 상권 중 온천장 공실률이 22% 수준으로 꽤 높게 나와요. 하단역(23.6%), 남포동(22.2%)과 비슷한 수준이죠. 이게 리스크이기도 하고, 반대로 협상 카드가 되기도 해요.
업종별 생존율과 추천 업종
온천장로 119번길 상권에서 어떤 업종이 잘 되느냐. 이게 창업자들이 가장 궁금해하는 부분일 텐데요. 현장에서 본 것과 데이터를 종합해서 정리해볼게요.
일단 온천장역 상권 매출 구성을 보면 의료업과 소매업이 양대 산맥이에요. 주 고객층이 40~50대다 보니 병의원, 한의원, 약국 같은 의료 업종이 안정적으로 돌아가더라고요. 소매업도 마찬가지고요.
음식업은 좀 얘기가 달라요. 허심청·곰장어골목 쪽은 음식점이 많고 매출도 나오는데, 50대 이상 타깃 업종이 대부분이에요. 장어구이, 곰탕, 한정식 이런 거죠. 반면 온천장역 바로 앞 쪽은 아직 음식업이 강하게 자리 잡지 못한 느낌이에요.
💡 꿀팁
새 아파트 입주로 젊은 층과 가족 단위 수요가 늘고 있어요. 브런치 카페, 베이커리, 디저트 전문점처럼 라이프스타일 업종이 아직 공급이 부족한 상태입니다. 선점 효과를 노려볼 만한 타이밍이에요.
근데 제가 현장에서 느낀 건, 아직 이 상권이 과도기라는 거예요. 유흥업 중심에서 라이프스타일 상권으로 바뀌는 중인데, 그 사이에서 어중간한 업종은 힘들어 보이더라고요. 예를 들어 고급 레스토랑이나 트렌디한 술집은 아직 이 상권에서 자리 잡기 어려워 보여요. 타깃 고객층하고 안 맞으니까요.
동남지방통계청 자료를 보면 온천1동 상권이 '저매출·저비용' 상권으로 분류돼 있어요. 1인 창업이나 생활형 창업에 적합하다는 뜻이죠. 대형 프랜차이즈보다는 소규모 전문점 형태가 이 상권에 더 맞을 거예요.
도시재생 뉴딜사업이 가져온 변화
온천장 상권을 이해하려면 도시재생 뉴딜사업을 빼놓을 수 없어요. 2019년에 '온천장, 다시 한 번 도심이 되다'라는 이름으로 약 93억 원 규모의 중심시가지형 도시재생사업이 시작됐거든요.
이 사업으로 뭐가 바뀌었느냐. 일단 온천시장 자리에 더샵 온천헤리티지 주상복합(190세대)이 들어왔어요. 그리고 혁신어울림센터, 뷰티힐링 플랫폼 같은 공공시설도 생겼고요. 거리 정비도 많이 됐어요.
제가 느낀 가장 큰 변화는 상권 분위기예요. 예전 자료 보면 온천장이 "유흥업 위주로 편중된 상권"이라고 나오거든요. 근데 지금 가보면 그 느낌이 많이 희석됐어요. 낡은 간판들이 정비되고, 새 건물들이 들어서면서 전체적으로 밝아졌달까요.
더 중요한 건 앞으로의 변화예요. 온천장역 반경 1km 내에 온천5구역, 부곡2구역 재개발이 진행 중이고, 온천3구역 재건축도 추진되고 있어요. 래미안 포레스티지(4,043세대), 동래 래미안 아이파크(3,853세대)가 이미 입주했고, 하늘채 엘리시움도 분양 예정이에요. 이 모든 게 온천장 상권의 배후수요가 된다는 거죠.
창업 전 반드시 체크할 리스크
좋은 얘기만 했으니 이제 현실적인 리스크를 짚어볼게요. 온천장로 119번길 상권이 변화 중인 건 맞지만, 그래서 오히려 더 조심해야 할 부분들이 있어요.
첫째, 공실률이 높아요. 앞서 말했듯이 22% 수준인데, 이건 5곳 중 1곳이 비어있다는 뜻이에요. 상권이 활성화되고 있다지만 아직 모든 자리가 다 되는 건 아니라는 거죠. 위치 선정이 정말 중요해요.
⚠️ 주의
온천장로 119번길 내에서도 동선이 끊기는 구간이 있어요. 역에서 허심청 방향으로 가는 메인 동선에서 살짝만 벗어나도 유동인구가 확 줄어듭니다. 계약 전에 평일·주말, 오전·오후 다 나눠서 직접 유동인구를 세어보세요.
둘째, 고객층 미스매치 가능성이에요. 새 아파트 입주민들이 늘고 있다고 해서 바로 젊은 층 타깃 사업이 되는 건 아니에요. 여전히 상권 주 소비층은 40~50대고, 소비 패턴도 보수적인 편이에요. 너무 트렌디한 콘셉트로 가면 기존 고객도 못 잡고 신규 고객도 못 잡는 어중간한 상황이 될 수 있어요.
셋째, 주차 문제예요. 이 상권이 역세권이라 대중교통 접근성은 좋은데, 차량 접근은 솔직히 불편해요. 골목이 좁고 주차 공간이 부족하거든요. 식당처럼 차 끌고 오는 손님이 많은 업종이면 이게 꽤 치명적일 수 있어요.
넷째, 신축 단지 상가와의 경쟁이에요. 더샵 온천헤리티지 스퀘어 같은 신축 상가가 분양 중인데, 여기가 오픈하면 기존 상가들이 타격을 받을 수 있어요. 특히 같은 업종이 신축에 들어오면 올드한 느낌의 기존 상가는 불리해지겠죠.
종합 판단과 입지 전략
온천장로 119번길 상권, 결론부터 말하면 "지금이 진입 타이밍일 수 있는 전환기 상권"이에요. 과거의 쇠퇴 이미지가 남아있어서 임대료가 서면이나 남포동 대비 저렴한데, 대단지 입주와 도시재생으로 실제 배후수요는 급격히 늘고 있거든요.
제가 며칠 동안 현장 다니면서 내린 결론은 이래요. 온천장로 119번길은 "완성된 상권"이 아니라 "만들어지고 있는 상권"이에요. 그래서 첫 주자로 들어가면 선점 효과를 볼 수도 있지만, 상권이 예상대로 안 풀리면 혼자 고생할 수도 있어요. 리스크와 기회가 공존하는 거죠.
💬 직접 써본 경험
아는 분이 작년에 이 근처에서 소규모 베이커리를 시작했는데, 초반 6개월은 정말 힘들었대요. 근데 래미안 입주 완료되고 나서 매출이 눈에 띄게 올랐다고 하더라고요. 상권이 "될 때까지" 버틸 체력이 있느냐가 관건인 것 같아요.
입지 전략을 정리하면요. 온천장역에서 허심청 방향 메인 동선상에 위치할 것, 1층 또는 눈에 띄는 코너 자리일 것, 40~50대 타깃이면서도 젊은 층도 거부감 없는 업종일 것. 이 세 가지가 핵심이에요. 의료업이나 건강 관련 소매업이면 거의 실패 확률이 낮고, 음식업이면 가성비 좋은 가족 외식 콘셉트가 맞을 거예요.
자주 묻는 질문
Q. 온천장로 119번길에서 가장 좋은 자리는 어디인가요?
A. 온천장역 3번 출구에서 허심청 방향으로 이어지는 메인 동선상 1층이 가장 유동인구가 많아요. 특히 새로 들어선 더샵 온천헤리티지 바로 앞 라인이 향후 가치가 높을 것으로 보여요.
Q. 카페 창업하기 좋은 상권인가요?
A. 온천천 카페거리가 따로 있긴 한데, 온천장로 119번길 쪽은 아직 카페 밀집 지역은 아니에요. 오히려 경쟁이 적어서 제대로 된 카페가 들어오면 독점 효과를 볼 수도 있어요. 다만 주 고객층이 중장년이라 너무 힙한 콘셉트보다는 편안한 분위기가 맞을 거예요.
Q. 권리금 없는 매물도 있나요?
A. 공실률이 높은 편이라 무권리 매물도 꽤 나와요. 다만 무권리 매물은 대부분 위치가 좋지 않거나 컨디션이 안 좋은 경우가 많으니 꼼꼼히 따져봐야 해요.
Q. 주말과 평일 중 언제 매출이 더 나오나요?
A. 온천장역 상권은 요일에 관계없이 매출이 고르게 분포해요. 의료·소매업 특성상 평일 낮 시간대도 장사가 되고, 주말엔 등산객과 가족 단위 소비가 늘어요.
Q. 앞으로 상권이 더 좋아질 가능성이 있나요?
A. 반경 1km 내 대규모 재개발·재건축이 여러 건 진행 중이에요. 래미안 포레스티지, 동래 래미안 아이파크 등 만 세대 가까운 배후수요가 이미 있고, 추가 공급도 예정되어 있어서 중장기적으로는 긍정적인 전망이에요.
본 포스팅은 개인 경험과 공개 자료를 바탕으로 작성되었으며, 전문적인 의료·법률·재무 조언을 대체하지 않습니다. 정확한 정보는 해당 분야 전문가 또는 공식 기관에 확인하시기 바랍니다. 상가 임대료와 공실률 등 시장 상황은 수시로 변동되므로, 실제 계약 전 반드시 현장 확인과 전문가 상담을 권장합니다.
온천장로 119번길은 과거 쇠퇴 상권의 이미지를 벗고 새로운 전환점을 맞이하고 있어요. 대단지 배후수요, 도시재생사업, 그리고 아직 저렴한 편인 임대료까지. 타이밍을 잘 잡으면 좋은 기회가 될 수 있지만, 위치 선정과 업종 선택이 정말 중요해요.
의료·건강 관련 업종이나 가족 외식업을 고려하신다면 적극 검토해볼 만하고, 젊은 층 타깃 트렌디한 업종이라면 조금 더 지켜보는 것도 방법이에요